부동산 계약서, 도장 찍기 전 반드시 확인해야 할 핵심 3가지
마음에 쏙 드는 집을 발견했을 때의 기쁨은 잠시, 눈앞에 놓인 두꺼운 부동산 계약서를 마주하면 덜컥 겁이 나기 마련입니다. 빼곡히 적힌 법률 용어와 복잡한 조항들 앞에서 많은 분이 이런 고민을 합니다.
“집은 정말 좋은데, 계약서에 혹시 문제가 있는 건 아닐까요? 큰돈이 오가는 만큼 안전하게 부동산 계약을 하고 싶습니다.”
일생일대의 중요한 결정일 수 있는 부동산 계약, 특히 전월세 계약 시 발생할 수 있는 금전적 피해는 개인에게 크나큰 영향을 줄 수 있습니다. 예기치 못한 상황에 대비해 안전장치를 마련하려면, 계약 전 반드시 스스로 확인하고 넘어가야 할 핵심적인 사항들을 전문가의 시각으로 짚어 드립니다.
등기부등본: 모든 권리관계의 시작
부동산 계약의 가장 기본이자 핵심은 등기사항전부증명서, 즉 등기부등본을 확인하는 것입니다. 이는 사람의 주민등록등본과 같아서 해당 부동산의 주소, 면적과 같은 기본 정보는 물론 소유권과 부채 현황 등 모든 권리관계를 담고 있습니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되며, 특히 '갑구'와 '을구'는 계약의 안전성과 직결되므로 꼼꼼히 살펴야 합니다.
'갑구'와 '을구'의 핵심 체크리스트
'갑구'는 소유권에 관한 사항을 나타냅니다. 현재 계약하려는 상대방이 등기부등본상 실제 소유주와 일치하는지 신분증을 대조하며 반드시 확인해야 합니다. 만약 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등 소유권을 제한하는 등기가 있다면 신중하게 계약 여부를 판단해야 합니다. 이러한 등기는 보증금 회수가 어려워질 수 있다는 신호가 될 수 있기 때문입니다. '을구'에는 소유권 외의 권리, 즉 근저당권(대출) 같은 담보 관련 내용이 기재됩니다. 주택담보대출이 많이 설정되어 있다면 보증금 회수 가능성을 면밀히 따져보아야 합니다. 일반적으로 주택 시세에서 선순위 근저당권 채권최고액을 뺀 금액이 자신의 보증금보다 충분히 많아야 보다 안전한 계약으로 볼 수 있습니다.
계약서 특약사항: 아는 만큼 보이는 안전장치
표준 임대차 계약서 외에 추가로 기입하는 '특약사항'은 임대인과 임차인 간의 구체적인 합의 내용을 명시하는 중요한 부분입니다. 법적 분쟁이 발생했을 때 특약은 계약서의 다른 조항보다 우선하여 효력을 가질 수 있으므로, 자신에게 불리한 조항은 없는지, 필요한 내용은 모두 담겨 있는지 세심하게 검토해야 합니다.
나를 지키는 특약 vs. 나를 묶는 독소 조항
예를 들어, "임차인의 전세자금대출이 은행의 비승인으로 불가할 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 반환한다"와 같은 특약은 대출 실행을 전제로 계약하는 임차인에게 도움이 되는 내용입니다. 또한 "계약 만료 시 임대인은 새로운 임차인을 구하는 것과 관계없이 임차인에게 보증금을 반환한다"는 조항은 보증금 반환 분쟁을 예방하는 데에 역할할 수 있습니다. 반면, "모든 수선 의무는 임차인이 부담한다" 또는 "필요비 및 유익비 상환청구권을 포기한다"와 같은 내용은 임차인에게 불리할 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다. 문구 하나로 인해 수백만 원의 수리비를 부담하게 될 수도 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.
계약 당사자 확인: '누구와' 계약하는가
계약서의 모든 내용을 완벽히 검토했더라도, 계약을 체결하는 상대방이 정당한 권리를 가진 사람인지 확인하지 않으면 모든 노력이 수포로 돌아갈 수 있습니다. 최근 발생하는 전세 사기 유형 중 일부는 대리인 사칭이나 서류 위조를 통해 이루어지고 있기 때문입니다. 계약 당사자의 신원을 확인하는 것은 안전한 부동산 계약의 핵심 절차입니다.
집주인 직접 계약 시 필수 확인 서류
가장 안전한 방법은 등기부등본상의 소유주, 즉 집주인과 직접 만나 계약을 체결하는 것입니다. 이때 집주인의 신분증을 확인하여 등기부등본의 소유자 정보와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 신분증 사진과 실물이 일치하는지도 점검하고, 정부24나 ARS 1382를 통해 신분증의 진위 여부를 검토할 수도 있습니다. 공동명의 부동산의 경우에는 계약 시 명의자 전원의 동의를 받아야 하고, 모든 명의자의 서명을 받도록 해야 합니다.
만약 부득이하게 대리인과 계약을 진행해야 하는 상황이라면 더욱 철저한 확인이 필요합니다. 대리 계약은 편의성이 있는 반면, 위험 부담도 존재하기 때문입니다. 이때 대리인이 정당한 대리권을 가졌는지 증명하는 서류를 빠짐없이 확인해야 합니다. 반드시 집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서(3개월 이내 발급분)를 요구하고, 위임장에는 부동산 주소와 위임 내용이 구체적으로 기재되어 있어야 합니다. 모든 서류를 확인한 후, 집주인과 직접 통화해 대리인에게 계약을 위임한 사실인지, 계약 조건은 무엇이었는지를 확인하는 절차를 꼭 거치시기 바랍니다.
부동산 계약은 단순한 서명이 아닌 권리와 책임이 명확히 정리되는 중요한 과정입니다. 실질적인 권리관계와 계약 당사자의 신원을 꼼꼼히 확인하는 것이 안전한 거래의 시작점이 됩니다. 유승한내들은 이러한 핵심 요소들을 반영한 전문적인 부동산 콘텐츠 기획 및 제작을 도와드리고 있으니, 필요하시면 상담 신청해 주세요.
